تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في السعودية: مرسوم ملكي يحدد آليات جديدة
صدرت موافقة مجلس الوزراء السعودي ومرسوم ملكي يقضيان باعتماد أحكام نظامية جديدة تهدف إلى تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وتتضمن هذه الأحكام تفصيلات هامة تتعلق بالإيجارات السكنية والتجارية في مدينة الرياض، إضافة إلى ضوابط التجديد التلقائي للعقود والإجراءات المتبعة في حال المخالفات. في هذا المقال، يحلل سمير البوشي من بوابة السعودية هذه الأحكام وتأثيراتها المتوقعة على السوق العقاري والمستأجرين والمؤجرين على حد سواء.
تجميد الزيادات الإيجارية في الرياض لمدة خمس سنوات
أحد أبرز بنود هذا القرار هو إيقاف الزيادة السنوية في قيمة الإيجار الإجمالية للعقارات السكنية والتجارية داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض، وذلك لمدة خمس سنوات تبدأ من 25 سبتمبر 2025. يعني هذا القرار أنه لا يحق للمؤجر زيادة القيمة الإيجارية المتفق عليها في العقود القائمة أو الجديدة خلال هذه الفترة.
إمكانية التوسع في تطبيق الأحكام
كما يسمح القرار بتطبيق أحكام تنظيم الزيادة السنوية للقيمة الإيجارية على مدن ومحافظات ومراكز أخرى في المملكة، وذلك بقرار من مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار بعد موافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، وهو ما يعكس مرونة الحكومة في التعامل مع التحديات العقارية في مختلف المناطق.
تثبيت قيمة الإيجارات للعقارات الشاغرة
بالإضافة إلى ذلك، يتم تثبيت قيمة الأجرة الإجمالية لعقود إيجار العقارات السكنية والتجارية الشاغرة داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض (التي سبق تأجيرها) وفقًا للقيمة الإجمالية لأجرة آخر عقد إيجار. أما بالنسبة للعقارات التي لم يسبق تأجيرها، فيتم تحديد قيمة الإيجار بالاتفاق بين المؤجر والمستأجر.
أهمية توثيق العقود الإيجارية
يُلزم القرار بتوثيق العقود الإيجارية في شبكة إيجار الإلكترونية، حيث يجب على المؤجر في عقد الإيجار غير المسجل في الشبكة التقدم بطلب تسجيل العقد، ويحق للمستأجر أيضاً طلب التسجيل. يمكن للطرف الآخر الاعتراض على بيانات العقد أمام الهيئة العامة للعقار خلال 60 يوماً من تاريخ إبلاغه بالتسجيل، وإذا انقضت هذه المدة دون اعتراض، تعتبر بيانات العقد صحيحة.
ضوابط التجديد التلقائي للعقود
تعتبر العقود الإيجارية في جميع مدن المملكة مجددة تلقائيًا، ما لم يخطر أحد الطرفين الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل 60 يومًا على الأقل من تاريخ انتهاء مدة العقد. يستثنى من ذلك العقود محددة المدة التي بقي من مدتها 90 يومًا أو أقل عند نفاذ هذه الأحكام، أو في حالة العقود التي يتفق الطرفان على إنهائها بالتراضي بعد مضي المهلة المحددة لتقديم إشعار عدم الرغبة في التجديد.
حالات عدم التجديد
لا يجوز للمؤجر (في العقارات الواقعة ضمن النطاق العمراني لمدينة الرياض) أن يمتنع عن التجديد إذا رغب المستأجر في ذلك، إلا في ثلاث حالات:
- تخلف المستأجر عن السداد.
- وجود عيوب هيكلية في العقار تؤثر على سلامته وسلامة الساكنين وفق تقرير فني معتمد.
- رغبة المؤجر في استخدام الوحدة العقارية السكنية لاستخدامه الشخصي أو استخدام أحد أقاربه من الدرجة الأولى.
الاعتراض على القيمة الإيجارية
يحق للمؤجر الاعتراض على القيمة الإيجارية المحددة بموجب هذه الأحكام في غير العقود القائمة، وذلك في حالات معينة مثل إجراء ترميمات إنشائية أو هيكلية جوهرية أثرت في قيمتها الإيجارية، أو إذا كان آخر عقد إيجار للعقار قد أبرم قبل عام 2024.
المخالفات والغرامات
سيتم فرض غرامة مالية على كل من يخالف هذه الأحكام بما لا يتجاوز مقدار أجرة 12 شهرًا للوحدة العقارية محل التعاقد، مع تصحيح المخالفة وتعويض المتضرر. يتولى مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار إصدار جدول بالمخالفات وما يقابلها من غرامات، وتنظر اللجان المشكلة بناءً على نظام الوساطة العقارية في المخالفات وإيقاع الغرامة.
مكافآت للمبلغين عن المخالفات
تُمنح مكافأة تشجيعية بنسبة لا تزيد على 20% من مقدار الغرامة المحصلة عن أي مخالفة لهذه الأحكام لمن يبلغ عنها من غير المختصين بتطبيق أحكامها، إذا قدم معلومات أدت لصدور قرار نهائي بثبوت المخالفة.
و أخيرا وليس آخرا في نهاية المقال :
تعتبر هذه الأحكام النظامية الجديدة خطوة هامة نحو تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في السعودية، خاصة في مدينة الرياض. من خلال تجميد الزيادات الإيجارية وتثبيت قيمة الإيجارات للعقارات الشاغرة، تسعى الحكومة إلى تحقيق استقرار أكبر في السوق العقاري وتوفير بيئة عادلة ومنصفة لجميع الأطراف. يبقى السؤال: هل ستنجح هذه الإجراءات في تحقيق أهدافها المرجوة، وما هي التحديات التي قد تواجه تطبيقها؟ هذا ما سيستمر سمير البوشي وفريق بوابة السعودية في متابعته وتحليله.
